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律师介绍

钱晨成律师 钱晨成律师于2011年9月(在校期间)通过司法考试,2012年6月毕业后分别在法院、律所从事法律工作。目前就职于浙江杭天信律师事务所,为律所合伙人律师,曾任职本所婚姻家庭业务部副主任、民商事业务部副主任。就职律... 详细>>

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律师姓名:钱晨成律师

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邮箱地址:54qianlawyer@sina.com

执业证号:13301201410737991

执业律所:浙江杭天信律师事务所

联系地址:杭州市拱墅区大关路98号绿地中央广场5号楼8层

房产纠纷

住小区,你需要知道的物业法律知识

问题1:小区内的停车位归开发商还是归业主?

答:最近这个问题非常火,朋友圈也常见到类似于“法院判决小区车位归全体业主,物业公司无权收取停车费”等标题。

但是,如果严格按照法律规定来看,对于哪些属于全体业主共有,哪些属于部分业主共有,哪些属于开发商,其实并没有明确的法律规定。比如,大部分地上车位并没有产权证明,而且车位权证的发放、保管、使用,租金的处理,维修基金的筹集、分摊,这些问题都处于立法的空白区。当然,也因为这一问题的立法落后,停车位纠纷时常发生,而且由于没有明确规定,加上各个小区的情况也不相同,导致各个法院判决结果会不一样,有些判决车位属于开发商,有些判决车位归业主共有。所以我们还是要具体问题具体分析,不能一概而论。

问题2:房屋存在质量问题,业主可以拒交物业费吗?

答:这个问题应分两种情况。

如果物业公司和开发商是两个不同的企业,没有利益关系,我们不能以房屋存在问题作为理由拒交物业费。房屋有问题,只能找开发商。

如果物业公司和开发商是关联企业,比如物业公司是开发商的子公司、控股公司等,或者开发商在售房过程中将优惠、免收物业费作为一种促销手段,这样我们就有理由相信物业公司和开发商是“一家人”,房屋存在质量问题时,我们通过拒交物业费来达到“债务抵偿”的效果。

问题3:交房后业主一直未装修居住,是否应当交纳物业费?

答:在物业公司书面通知业主后交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

针对这一问题,最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

问题4:物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

问题5:不能罚款,那要怎么惩治不守公德的业主?

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

问题6:一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

答:不可以,看等级。

可能大家不知道,物业公司分三个等级,一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目,二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。


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